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Keine Mietminderung wegen Untersagung des Zutritts zum Garten zum Zwecke des Wäschetrocknens

Zutrittsverwehrung zum Garten nicht unbedingt Mietmangel Kann ein Mieter seine Wäsche nicht wie gewünscht im Garten trocknen, weil der Vermieter ihm den Zugang versperrt, hat aber alternativ einen Keller als Trockenmöglichkeit, so liegt nur eine unerhebliche Gebrauchsminderung vor. Dies geht aus einem Urteil des Landgerichts Köln hervor.   Im zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter […]

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Immobilienrecht – Mängel

Überblick über die Mängelhaftung im Werkvertragsrecht.

Immer wieder kommt es vor, dass die erbrachte (Werk-)Leistung, nicht den Erwartungen der Auftraggeber beziehungsweise den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Wer allerdings wann für einen Mangel haften muss, ist nicht selten Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Dabei entscheidet oftmals die Beweislast über den Ausgang eines Prozesses, das  heißt ob der Auftraggeber beweisen muss, dass Mängel vorliegen oder der Auftragnehmer zu beweisen hat, dass eben keine Mängel vorliegen.

Mängelrüge

Häufig wird der Auftragnehmer aufgefordert, (vermeintliche) Mängel zu beseitigen. Wird dies binnen einer gesetzten Frist oder nach gewissem Zeitablauf nicht erledigt, legen Auftraggeber nicht selten selbst Hand an und beseitigen die Beeinträchtigungen. Oder sie beauftragen ein anderes Unternehmen, um die Fehler des Erstunternehmers zu korrigieren. Wichtig für den Auftraggeber ist allerdings, dass zunächst eine konkrete Mangelrüge mit der Aufforderung zur Beseitigung innerhalb einer angemessenen Frist notwendig ist, um die Voraussetzungen für einen Ersatzanspruch gegen den Erstunternehmer zu schaffen beziehungsweise gegen noch offene Werklohnansprüche aufzurechnen.

Allerdings genügt dazu nicht allgemein die Aufforderung, dass Mängel zu beseitigen sind. Vielmehr muss gemäß der so genannten Symptomrechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) zumindest das Mangelbild aus Sicht eines Laien beschrieben werden, damit der Auftragnehmer wenigstens die Mangelfolgen nachvollziehen kann. Darüber hinaus reicht es nicht aus, allgemein zur Beseitigung der Mängel innerhalb „einer angemessenen Frist“ aufzufordern. Es sollte jedenfalls eine konkrete Frist – also eine genaue Zeitspanne oder ein Endzeitpunkt – gesetzt werden. Um Schwierigkeiten beim Beweis des Zugangs der Aufforderung zu vermeiden, sollten Formulierungen wie „innerhalb 14 Tagen nach Zugang dieser Aufforderung“ vermieden werden.

Für den genauen Fristbeginn beziehungsweise für den Zugang der Mängelrüge ist der Auftraggeber beweisbelastet. Hier empfiehlt es sich, ein genaues Datum anzugeben, bis wann die Mangelbeseitigung erfolgen muss. Dem Auftraggeber ist in der Regel an einer möglichst zeitnahen Beseitigung der Mängel gelegen. Vorsicht ist trotzdem hinsichtlich der Bemessung der Frist  geboten, da eventuell Zeiten für Material-/Ersatzteilbeschaffung, allgemeine Auftragslage und so weiter dazu führen können, dass die vom Auftraggeber angesetzte Frist zu kurz ist. Entbehrlich ist die Fristsetzung hingegen nur in engen Ausnahmefällen.

Mängelbeseitigung

Läuft die Frist zur Nacherfüllung fruchtlos ab, so stehen dem Auftraggeber gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verschiedene Rechte zu. Es besteht wahlweise die Möglichkeit zur Selbstvornahme und Ersatz der dadurch entstandenen Kosten oder auf Vorschuss für die voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten (§§ 634 Nr. 2, 637 BGB), zur Minderung des Werklohns (§ 634 Nr. 3 638 BGB) oder zum Rücktritt vom Vertrag (§ 634 Nr. 3 i. V. m. §§ 323 ff. BGB). Weiter stehen dem Auftraggeber auch Ersatzansprüche für solche Schäden zu, die nicht in der mangelhaften Leistung selbst liegen (beispielsweise Minderwert), sondern neben der Leistung entstanden sind (Kosten für Schäden an anderen Gewerken durch Mängel der Leistung).

Wichtig ist, dass die Mangelhaftungsansprüche mit Ausnahme des Schadensersatzanspruchs kein Verschulden des Auftragnehmers erfordern, da er grundsätzlich für den Eintritt des durch Werkvertrag geschuldeten Erfolgs haftet. Gerade an dieser Stelle wägen sich die Auftragnehmer oftmals in Sicherheit, weil sie davon ausgehen, dass ohne ihr Verschulden hinsichtlich der Mangelhaftigkeit dem Auftraggeber auch kein Gewährleistungsanspruch zusteht. Jedoch gilt es zu beachten, dass zum Beispiel auch die fehlende Kenntnis bestimmter örtlicher Begebenheiten (etwa besonders hoher Grundwasserspiegel oder ähnliches) den Auftragnehmer nicht entlastet.

Abnahme

Neuralgischer Punkt im Werkvertragsrecht ist die Abnahme, da sich mit ihr unter anderem die bereits erwähnte Beweislast umkehrt. Grundsätzlich besteht eine Pflicht zur Abnahme (Annahme des Werks als im Wesentlichen vertragsgemäß), wenn das Werk (mangelfrei) fertig gestellt wurde. Allerdings berechtigt nicht jeder Mangel zur Verweigerung der Abnahme, sondern allenfalls erhebliche Mängel. Ebenso wenig kann die Abnahme verweigert werden, wenn nur noch unwesentliche Restarbeiten zu erledigen sind.

Während der Auftragnehmer im Zweifel bis zur Abnahme die Mangelfreiheit seines Werks beweisen muss, hat der Auftraggeber nach vorbehaltloser Abnahme die Mangelhaftigkeit zu beweisen. Dies ändert sich insbesondere auch im Fall der Selbstvornahme nicht. Das heißt bei entsprechender Mangelrüge des Auftraggebers vor Abnahme, Abnahmeverweigerung, fruchtlosem Ablauf der Nacherfüllungsfrist und anschließender Selbstvornahme muss der Auftragnehmer die Mangelfreiheit seines Werks beweisen, um die Ersatzansprüche abzuwehren.

Dies wird ihm jedoch regelmäßig nicht oder nur unter erheblichen Schwierigkeiten gelingen. Dementsprechend ist der Auftragnehmer mit einer Dokumentation bereits während der Ausführung – spätestens jedoch nach Mangelrüge durch den Auftraggeber – gut beraten, um im Streitfall die Mangelfreiheit seiner Leistung beweisen zu können. Andernfalls läuft er Gefahr, dass er sich der Forderung des Auftraggebers ausgesetzt sieht, der aber nicht einmal einen Mangel beweisen muss.

Oberstes Gebot für den Auftraggeber ist hingegen die umfassende und sofortige (möglichst schriftliche) Mängelrüge gemeinsam mit der Aufforderung zur Nacherfüllung unter Fristsetzung. Werden im Rahmen der Abnahme Mängel sichtbar, ist die Abnahme nur unter Vorbehalt der zu protokollierenden Mängel zu erklären, wenn die Mängel nicht sogar so erheblich sind, dass sie zur Verweigerung der Abnahme berechtigen.

Bei Fragen rund um das Immobilien- oder auch Werkvertragsrecht stehen mein Team und ich Ihnen gerne jederzeit zur Verfügung. Zögern Sie also nicht, uns zu kontaktieren!

Ihre RAe Habel & Klostermeier

Sittenwidrigkeit bei Grundstückskaufverträgen

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. Januar 2014 für Recht erkannt:

Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das ohne das Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erlaubt, liegt bei Grundstückskaufverträgen grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber oder -unterschreitung von 90% vor.

Tatbestand

Der Kläger gab am 20. Oktober 2006 gegenüber dem Beklagten ein notariell beurkundetes Angebot zum Kauf einer Eigentumswohnung nebst Tiefgaragenstellplatz für 118.000 € ab. Der Beklagte, der die Wohnung zwei Monate zuvor für 53.000 € erworben hatte, nahm das Angebot mit notarieller Urkunde vom 14. November 2006 an. Unter Berufung auf eine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises nimmt der Kläger den Beklagten auf Rückabwicklung des Vertrages und auf Schadenersatz in Anspruch. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung hat das Oberlandesgericht durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragt, verfolgt der Kläger seine Klageanträge weiter.

Entscheidungsgründe

I.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag nicht gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Zwar sei angesichts des tatsächlichen Wertes der Wohnung in Höhe von 65.000 € die von dem Kläger erbrachte Leistung von 118.000 € knapp doppelt so hoch wie der Wert der Gegenleistung, so dass ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bestehe. Der Kläger habe aber nicht hinreichend zu den subjektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB vorgetragen. Seine Ausführungen zu einer verwerflichen Gesinnung des Beklagten seien rein spekulativ.

II.

Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

Ausgehend von einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung nimmt das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft an, der Kläger habe zu den subjektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB nicht ausreichend vorgetragen.

1. Ein gegenseitiger Vertrag ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu (Senat, Urteile vom 19. Januar 2001 – V ZR 437/99BGHZ 146, 298, 301 ff.; vom 9. Oktober 2009 – V ZR 178/08NJW 2010, 363 Rn. 12; vom 25. Februar 2011 – V ZR 208/09NJW-RR 2011, 880 Rn. 13).

2. Die bei Vorliegen eines besonders groben Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung bestehende Vermutung für das Vorliegen einer verwerflichen Gesinnung befreit die nachteilig betroffene Vertragspartei zwar nicht von der Behauptungslast für das Vorliegen des subjektiven Merkmals eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts. An ihren Vortrag sind aber keine hohen Anforderungen zu stellen. Sie muss die verwerfliche Gesinnung der anderen Vertragspartei nicht ausdrücklich behaupten; es genügt, wenn aus dem Kontext mit dem Vortrag zu einem groben objektiven Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung ersichtlich ist, dass sich die davon benachteiligte Vertragspartei auf die daraus begründete Vermutung einer verwerflichen Gesinnung der anderen Vertragspartei beruft (Senat, Urteil vom 9. Oktober 2009 – V ZR 178/08NJW 2010, 363 Rn. 19; Urteil vom 10. Februar 2012 – V ZR 51/11NJW 2012, 1570 Rn. 9). Das Berufungsgericht geht zwar von diesen Grundsätzen aus, missversteht die Rechtsprechung des Senats aber, wenn es meint, der Vortrag des Klägers genüge diesen Anforderungen nicht. Daran kann es beispielsweise dann fehlen, wenn die Klage auf einen Beratungsfehler gestützt und lediglich in diesem Zusammenhang ein Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Wert behauptet wird (vgl. dazu Senat, Urteil vom 9. Oktober 2009 – V ZR 178/08NJW 2010, 363 Rn. 11 ff.). Ist die Klage dagegen auf § 138 BGB gestützt und wird insoweit ein grobes Missverhältnis behauptet, gibt der Kläger damit zu erkennen, dass er sich auf die tatsächliche Vermutung stützen will (Urteil vom 10. Februar 2012 – V ZR 51/11NJW 2012, 1570 Rn. 9). So ist es hier. Der Kläger hat seine Klage mit der Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages begründet. Darüber hinaus hat er sich unter Hinweis auf die einschlägige Senatsrechtsprechung ausdrücklich auf die durch ein grobes objektives Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung begründete Vermutung einer verwerflichen Gesinnung der anderen Vertragspartei berufen. Eines weitergehenden Sachvortrages bedurfte es nicht.

III.

Das angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben. Es ist aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen nicht entscheidungsreif ist (§ 562 Abs. 1, §563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:

1. Von einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung kann bei Grundstücksgeschäften erst ausgegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (Senat, Urteil vom 19. Januar 2001 V ZR 437/99BGHZ 146, 298, 302). Dies ist bei den von dem Berufungsgericht zugrunde gelegten Wertverhältnissen von 118.000 € zu 65.000 € nicht der Fall. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haben sich bei Grundstücksgeschäften für die Bestimmung eines besonders groben Missverhältnisses prozentuale Richtwerte durchgesetzt. Danach kann die hier vorliegende Überteuerung von rund 80% für sich allein die Annahme eines besonders groben Missverhältnisses nicht begründen; auch ein Wertmissverhältnis von 84 % genügte nicht (vgl. BGH, Urteile vom 10. Dezember 2013 – XI ZR 508/12, WM 2014, 124 Rn. 24; vom 20. Mai 2003 – XI ZR 248/02NJW 2003, 2529, 2530; vom 18. März 2003 – XI ZR 188/02, NJW 2003, 1088, 2090; Senat, vom 10. Februar 2012 – V ZR 51/11NJW 2012, 1570 Rn. 15). Ausgehend von dem für die Annahme eines besonders groben Äquivalenzmissverhältnisses bestehenden Erfordernis, dass der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung, ist diese Voraussetzung grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber- oder -unterschreitung von 90% erfüllt.

2. Das Berufungsgericht ist – aus seiner Sicht folgerichtig – den von dem Kläger unter Hinweis auf das nachträglich eingeholte Privatgutachten, das den Verkehrswert der Wohnung auf 61.000 € schätzt und damit zu einer für die Annahme eines besonders groben Missverhältnisses ausreichenden Überteuerung von 93 % gelangt, erhobenen Einwendungen gegen die in dem Gerichtsgutachten vorgenommene Wertfeststellung nicht nachgegangen. Dies wird es nachzuholen haben. Die auf das Gutachten gestützten Einwendungen des Klägers sind nicht als verspätet zurückzuweisen (§ 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO); der Kläger war nicht gehalten, zur Erhebung fachlich fundierter Einwendungen gegen das gerichtliche Gutachten bereits in erster Instanz einen privaten Sachverständigen zu beauftragen (vgl. BGH, Urteil vom 21. Dezember 2006 – VII ZR 279/05NJW 2007, 1531, 1532).

3. Sollte der Leistungsaustausch der Parteien auch unter Berücksichtigung der Einwendungen des Klägers gegen das Gerichtsgutachten außerhalb des Bereichs eines besonders groben Missverhältnisses bleiben, kann allein aus dem Wertverhältnis von Leistung und Gegenleistung nicht der Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Beklagten gezogen werden. Allerdings kann das hier bestehende jedenfalls auffällige Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung im Zusammenhang mit weiteren Umständen die Sittenwidrigkeit begründen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist (Senat, Urteile vom 19. Januar 2001 V ZR 437/99BGHZ 146, 298, 301 ff.; vom 27. Juni 2008 – V ZR 83/07,WM 2008, 1703 Rn. 15; vom 25. Februar 2011 V ZR 208/09NJW-RR 2011, 880 Rn. 13). Die Behauptungs- und Darlegungslast trifft insoweit den Kläger, ohne dass er sich zur Darlegung des subjektiven Tatbestandes des § 138 Abs. 1 BGB auf die tatsächliche Vermutung einer verwerflichen Gesinnung stützen kann.

Quelle: IWW – Newsletter BGH- Leitsatz- Entscheidungen 25/2014


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